Rynek nieruchomości to jeden z ważniejszych segmentów gospodarki. Dostarcza jednych z najpotrzebniejszych dóbr jakimi są mieszkania, biurowce, fabryki oraz grunty pod uprawę żywności. Również wyróżnia się pewnym dylematem społecznym. Przysłowiowy dach nad głową jest bardzo istotnym żądaniem człowieka, ale ze względu na wysoką kapitałochłonność, inwestorzy prywatni nie s ą w stanie dokonać inwestycji z środków własnych. Powoduje to potrzebę zaciągnięcia finansowania z sektora finansowego lub bankowego, co powoduje pojawienie się kolejnego podmiotu biorącego udział w transakcji. Ponadto ustawa o gospodarce nieruchomościami wymusza na rynku nieruchomości wprowadzenia pewnych regulacji, które oddziałują na specyficzny charakter tego sektora. Przykładowo podczas transakcji obecne są zawszę 3 lub więcej podmiotów, z uwagi na obligatoryjny obowiązek uczestnictwa notariusza w trakcie finalizacji kupna bądź sprzedaży.

Uczestnicy na rynku nieruchomości

Na rynku nieruchomości działa cały szereg instytucji gospodarczych o zróżnicowanym charakterze swojej działalności. Wpływ na tą sytuację miał niewątpliwie rozwój tego segmentu, który wyspecjalizował podmioty. Według literatury prof. Ewy Kucharskiej-Stasiak „Ekonomiczny wymiar nieruchomości” wyróżnia się 6 głównych grup:

1. Inwestorzy,
2. Kredytodawcy,
3. Deweloperzy,
4. Najemcy,
5. Dzierżawcy
6. Obsługa techniczna rynku

Inwestorzy

Inwestorzy podejmują decyzję o nabyciu danej nieruchomości czy przebudowie. Natomiast, rzadko kiedy angażowany kapitał jest dokonywany przez nich z środków własnych. Częściej można się spotkać z sytuacją finansowania zakupu poprzez wzięcie kredytu. Z tego względu oni prężnie współpracują z kredytodawcami. Wśród tej grupy uczestników wyróżniamy następująco (należy pamiętać, że nie jest to jednolita grupa):

• Inwestorów-użytkowników – do tej grupy zaliczymy osoby, które dokonują zakupu i sami
  tą nieruchomość użytkują. Powodem transakcji mogą być zarówno zaspokojenie swoich własnych potrzeb, poczucie prestiżu bądź samorealizacji, jak i poczucie bezpieczeństwa.
• Inwestorów-właścicieli – nabyte nieruchomości są wynajmowane albo wydzierżawiane innym osobom lub podmiotom w celu czerpania długoterminowych korzyści finansowych.
• Inwestorów-spekulantów – zakupili obiekt na krótki okres dążąc do otrzymania szybkiego zwrotu kapitału z nadwyżką. Swoje działanie opierają na intensywnej eksploatacji nieruchomości
  (np. gruntowny remont mieszkania) albo nadziei, że ceny na rynku wzrosną.
• Inwestorów-akcjonariuszy – są to osoby, które lokują swój kapitał w fundusze, które nabywają nieruchomości.

Warto pamiętać, że ten podział jest płynny i można daną jednostkę przyporządkować do kilku klasyfikacji. Inwestorami mogą zostać osoby prywatne jak i również instytucje, dla których celem zaangażowania swoich środków niekoniecznie są nabycie praw własności.

Kredytodawcy

Kredytodawcy udzielają inwestorom pożyczki w celu zrealizowania przez nich danej inwestycji. Główną formą zabezpieczenia jest hipoteka ustanowiona na nieruchomość. W przypadku braku spłaty dalszych rat kredytu wierzyciel ma możliwość przejąć nieruchomość. Dokonuje się tego przedsięwzięcia, ponieważ jest obawa
o niewypłacalności kredytobiorcy, która w głównej mierze zależy od jego dochodów i może zostać zachwiana (np. przez utratę pracy). Ponadto przedsiębiorstwa finansowe pełniące tradycyjną rolę pożyczkodawcy występują w roli akcjonariusza. Tym sposobem stają się właścicielami danej nieruchomości do momentu spłaty wszystkich zobowiązań przez pożyczkobiorcę.

Deweloperzy

Kolejną grupą interesariuszy na rynku nieruchomości stanowią deweloperzy. Dostrzegają funkcję jaką dana przestrzeń powinna pełnić oraz mają środki do realizacji całego procesu, żeby po ukończeniu inwestycji zostać właścicielami, współwłaścicielami lub sprzedać w celu uzyskania kapitału własnego do realizacji kolejnych inwestycji. Rynek wykształcił różne modele działań deweloperskich:

• Zakup gruntów, najczęściej rolnego, lub nabycie prawa wieczystego gruntu, w celu doprowadzenia do zmiany jego przeznaczenia i późniejsza sprzedaż (tak zwany land-deweloper),
• Nabycie ziemi, rozpoczęcie oraz sprzedaż nieruchomości w trakcie realizacji,
• Rozpoczęcie procesu budowy i sprzedaż wybudowanego obiektu nowemu właścicielowi,
• Znalezienie odpowiedniego terenu pod inwestycję i zlecenie tego potencjalnemu inwestorowi. Deweloper jedynie obserwuje realizację całego procesu.

Specjaliści

Ostatnią grupę uczestników rynku nieruchomości tworzą specjaliści. Głównie ich rola odnosi się do fachowej pomocy sprzedawcom bądź kupującym. Wyjątkiem jest notariusz, który jest niezbędną stroną podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Do tej grupy zaliczamy:

• Pośredników w obrocie nieruchomościami – Dostarczają niezbędnych informacji o obecnym stanie rynku, pomagając przy tym kupującym/sprzedającym podjęcie właściwej decyzji. Są oni stroną klienta przez cały okres transakcji. Wspierają przeprowadzić wszelkie formalności związane
  z podpisaniem umowy u notariusza, ale również poszukują jak najlepszego i bezpiecznego rozwiązania dla swojego klienta.
• Rzeczoznawców – Ich głównym zadaniem jest odpowiednia wycena danej nieruchomości,
• Architektów – Przez nich projektowane są budynki, wnętrza. Dodatkowo nadzorują przebieg prac budowlanych,
• Doradców – przykładowo doradca finansowy, doradca transakcyjny, którzy udzielają rad przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych oraz podczas przeprowadzania transakcji M&A na nieruchomościach (asset deal oraz share deal),
• Planista – Projektuje rozmieszczenia różnych funkcji nieruchomości, aby skutecznie zaspokajały potrzeby mieszkańców na danym obszarze,
• Zarządców nieruchomości – Podejmują decyzje, ale także wykonują czynności mające na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo inwestują w nieruchomość, jeśli decyzja jest uzasadniona.

Podmiotów obsługujących rynek nieruchomości jest bez wątpienia wiele. Dodatkowo nie jest on w sposób znaczący kontrolowany przez instytucje państwowe. Oznacza to, że nie są odgórnie wymagane ukończone studia bądź uzyskanie odpowiednich kwalifikacji w celu wykonywania danego zawodu. Jedynymi wyjątkami
w tej dziedzinie są: notariusze, planiści, architekci oraz rzeczoznawcy majątkowi. Niemniej jednak zalecane jest ukończenie kompetencji zawodowych, które można otrzymać zdając egzamin w odpowiednim organie np. na pośrednika obrotu nieruchomościami w regionalnym Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Więcej informacji dotyczących profesjonalnego doradztwa transakcyjnego znajdziemy na stronie https://cmt-advisory.pl/co-robimy/doradztwo-transakcyjne/

Polecamy:
– Czy kalendarze notesowe i książkowe to dobry pomysł na prezent?